Ah, l’Italie… Avouez-le, ce nom seul suffit à faire rêver, non ? On imagine tout de suite le soleil, les paysages à couper le souffle, les villes qui transpirent l’histoire, les assiettes généreuses et cette fameuse dolce vita. Beaucoup caressent l’idée d’avoir leur petit coin de paradis là-bas. Une maison de vacances, un nouveau départ, un investissement malin… les raisons sont nombreuses. Mais voilà, l’Italie, c’est grand, c’est 20 régions toutes différentes, chacune avec son caractère, ses trésors, ses opportunités. Alors, la grande question : on achète où, en Italie ?
Choisir la bonne région, c’est un peu comme choisir le bon vin : ça demande du flair et ça change tout ! Entre la douceur des collines toscanes, l’énergie de Milan, l’authenticité des Pouilles ou le charme brut de la Sicile, le cœur balance. Et le marché immobilier italien, disons-le, il a ses humeurs en 2025. Pas de panique, on va démêler tout ça ensemble.
Ce guide, c’est votre compagnon de route. On va faire le tour des régions qui ont la cote en 2025, pour tous les goûts et tous les projets. On va décortiquer leurs atouts, regarder ce que dit le marché, pour que vous puissiez trouver votre Italie, celle qui vous ressemble. Prêt pour le voyage ? Andiamo !
Avant le grand saut : quelques repères pour bien viser
Avant de craquer pour une vieille pierre ou une vue sur mer, prenons un instant pour cadrer les choses. Votre projet, c’est quoi au juste ?
- Le nerf de la guerre : le budget. Soyons réalistes, l’Italie, ce n’est pas le même prix partout. Des régions comme la Calabre ou certaines zones de la Sicile sont très abordables. Par contre, la Toscane, la Lombardie ou la Côte Amalfitaine, ça demande un budget plus conséquent. Pensez aussi aux frais annexes (notaire, taxes, agence…), ça peut vite grimper à 7-10% du prix.
- Votre objectif, votre boussole :
- Style de vie / pied-à-terre rêvé : Vous cherchez le calme de la campagne, l’effervescence d’une ville d’art, les pieds dans l’eau ou l’air pur de la montagne ? La qualité de vie locale, les services (écoles, santé), les transports, tout ça compte énormément.
- Faire fructifier l’investissement (location) : Plutôt location à la semaine pour les touristes ou bail longue durée pour la stabilité ? Le potentiel de rendement varie énormément. Les grandes villes et les zones très touristiques rapportent souvent bien, mais l’investissement initial est plus lourd.
- Parier sur l’avenir (plus-value) : Certaines régions moins connues mais en plein développement pourraient voir leur valeur grimper. Un pari potentiellement payant à long terme.
- L’ambiance recherchée : Plutôt ville, campagne, mer, montagne ? L’Italie a tout ça, mais pas forcément dans la même région !
- Question pratique : l’accessibilité. Si c’est pour les vacances ou pour louer, avoir un aéroport international ou une gare TGV pas trop loin, ça change la vie (et l’attractivité du bien).
Mettre tout ça au clair, c’est déjà faire la moitié du chemin pour trouver la perle rare.
Zoom sur les régions stars de l’immobilier italien en 2025
Certaines régions ont ce petit quelque chose en plus qui attire les regards, année après année. D’autres montent en puissance. Faisons un tour d’horizon :
1. La Toscane : le classique indémodable
On ne va pas se mentir, la Toscane, c’est un peu la star. Paysages de carte postale avec cyprès et vignobles, villes d’art iconiques comme Florence et Sienne, bonne bouffe, bons vins… Elle coche toutes les cases du rêve italien, surtout pour ceux qui cherchent le raffinement et le prestige.
- Les + :
- Un patrimoine historique et culturel incroyable. La Renaissance est née ici !
- Une qualité de vie légendaire : beauté, gastronomie, douceur de vivre.
- Un investissement qui tient la route : beaucoup de touristes toute l’année, donc bon potentiel locatif (surtout à Florence), et une valeur qui a tendance à bien se maintenir, voire à grimper pour les beaux biens.
- Le marché en 2025 : Ça reste cher, c’est clair (prix moyen : 2 533 €/m² en mars 2025, +0,84% sur un an). Florence (3 159 €/m²) et Lucques (3 424 €/m²) sont en tête. Le luxe se porte très bien dans le Chianti, le Val d’Orcia et sur la côte (Versilia, Maremma), où les prix s’envolent (10 000 €/m² et plus). La demande est là, surtout pour le haut de gamme bien placé.
- Où regarder ? Florence (ville d’art, top pour la location), Sienne, la région du Chianti (pour les amoureux du vin et de la campagne chic), le Val d’Orcia (pour les paysages iconiques), la côte vers Forte dei Marmi (si vous visez le luxe balnéaire).
- À savoir : Il faut un budget conséquent. Et sur le marché locatif touristique, il y a du monde !
2. La Lombardie : le pouls économique et l’éclat des lacs
La Lombardie, c’est la locomotive économique de l’Italie. Ça se ressent à Milan, ville de mode, de design et de business. Mais c’est aussi la région des grands lacs majestueux (Côme, Garde, Majeur), où le luxe prend des airs de vacances. Un double visage très séduisant.
- Les + :
- Milan, un aimant pour les entreprises et les expats, donc une demande locative solide et constante.
- Le prestige des lacs : les villas au bord de l’eau à Côme ou Garde, c’est le summum du chic.
- Super bien connectée au reste du monde grâce aux aéroports milanais.
- Le marché en 2025 : Les prix sont élevés. Milan flirte avec les 4300-5000 €/m². Les bords des lacs sont aussi très prisés et chers. Le marché milanais continue de progresser doucement.
- Où regarder ? Milan (pour investir dans la location aux professionnels, ou pour un appartement chic), les rives des lacs de Côme et de Garde (pour une résidence secondaire de luxe ou de la location saisonnière haut de gamme).
- À savoir : Ticket d’entrée élevé. Marché urbain très dynamique, donc compétitif. Ambiance différente de l’Italie plus « carte postale ».
3. Les Pouilles (Puglia) : l’authenticité qui monte, qui monte !
Le « talon de la botte » a longtemps été discret, mais quelle ascension ! La Puglia séduit à fond avec son côté authentique, ses kilomètres de côtes superbes, ses champs d’oliviers à perte de vue et ses fameux trulli, ces petites maisons coniques trop mignonnes. C’est la destination tendance du moment.
- Les + :
- Un charme fou, un rythme de vie méditerranéen préservé, une architecture unique.
- Des prix encore très raisonnables par rapport au Nord ou à la Toscane (moyenne : 1 429 €/m²). On peut faire de belles affaires.
- Un potentiel touristique qui explose, parfait pour la location saisonnière.
- La douceur de vivre : climat top, cuisine délicieuse, plages magnifiques.
- Le marché en 2025 : Ça bouge ! Les prix grimpent doucement mais sûrement (on parle de +3-5% par an dans les coins sympas). Beaucoup cherchent à retaper des masserie (vieilles fermes) ou des trulli pour en faire des gîtes ou des B&B.
- Où regarder ? La Vallée d’Itria (Ostuni, Cisternino, Locorotondo… le cœur battant de la région), le Salento (tout au sud, avec Lecce la « Florence du Sud » et des côtes sublimes), près de Polignano a Mare ou Monopoli sur la côte Adriatique.
- À savoir : Loin des villes, les infrastructures peuvent être plus limitées. Rénover un trullo ou une masseria, c’est un projet passionnant mais parfois complexe (et potentiellement coûteux). Bien desservi par avion, mais moins que le Nord.
4. La Ligurie : la dolce vita version riviera
Coincée entre mer et montagne, la Ligurie, c’est la fameuse Riviera Italienne. Des villages de pêcheurs colorés accrochés aux falaises (les Cinque Terre, bien sûr !), des stations balnéaires élégantes (Portofino, Santa Margherita Ligure), un climat doux… difficile de ne pas tomber sous le charme.
- Les + :
- Un décor de rêve, vraiment spectaculaire.
- Idéal pour la location saisonnière grâce aux nombreux touristes.
- Juste à côté de la France, pratique pour les acheteurs français.
- Le marché en 2025 : Les prix peuvent grimper haut dans les endroits très connus comme Portofino ou les Cinque Terre. Des villes comme Sanremo ou Bordighera sont souvent plus accessibles. Le tourisme et l’attrait pour les retraités maintiennent le marché actif.
- Où regarder ? À l’ouest (Riviera di Ponente) : Sanremo, Bordighera. À l’est (Riviera di Levante) : Santa Margherita Ligure, Rapallo, Sestri Levante, ou dans l’arrière-pays des Cinque Terre. Gênes, la grande ville portuaire, offre aussi des opportunités.
- À savoir : C’est souvent escarpé, l’accès à certaines maisons peut être sportif ! Très peuplé et cher sur la côte en été.
5. La Sicile : l’île aux mille visages et aux prix doux
La Sicile, c’est un monde en soi. La plus grande île de Méditerranée, un carrefour de civilisations, des paysages incroyables avec l’Etna en toile de fond, des côtes sublimes… Et cerise sur le gâteau : des prix immobiliers parmi les plus bas d’Italie.
- Les + :
- Une richesse culturelle et historique à chaque coin de rue.
- Des prix imbattables (moyenne : 1 158 €/m²). Votre budget vous permettra bien plus ici qu’ailleurs.
- Un potentiel touristique en plein boom dans certaines zones, intéressant pour la location.
- Une diversité folle : plages, villes baroques, sites antiques, nature sauvage…
- Le marché en 2025 : C’est un peu les montagnes russes. Globalement, les prix stagnent un peu (+1%), mais certains coins très touristiques (Cefalù, Ragusa Ibla, Castellammare del Golfo, Marsala) tirent leur épingle du jeu avec une demande et des prix locatifs en hausse. Le choix de l’emplacement est donc hyper important.
- Où regarder ? Côte Est (Taormina est magnifique mais chère, Catane est dynamique), Sud-Est (Syracuse, Noto, Ragusa Ibla pour le baroque et le potentiel locatif), Nord-Ouest (Palerme la capitale, Cefalù la carte postale, Castellammare del Golfo), Côte Ouest (Marsala, Trapani, plus calmes et abordables).
- À savoir : Les infrastructures ne sont pas les mêmes partout. L’économie locale peut être moins dynamique dans certaines zones. Il faut bien se renseigner sur le potentiel réel de chaque micro-marché.
Tableau comparatif des prix (mars 2025 – vente)
Pour vous donner une idée plus visuelle des différences de prix (attention, ce sont des moyennes régionales, les variations locales peuvent être énormes !) :
| Région | Prix Moyen Vente (€/m²) | Tendance Annuelle (Mars 24-Mars 25) |
|---|---|---|
| Toscane | 2 533 € | + 0,84 % |
| Lombardie | ~2 500-3 000 € (variable)* | Stable / Légère hausse (Milan) |
| Pouilles | 1 429 € | + 3-5% (zones prisées, prév.) |
| Ligurie | ~2 500-3 000 € (variable)* | Stable |
| Sicile | 1 158 € | + 1 % (variable localement) |
| Abruzzo | 1 342 € | + 2,13 % |
| Italie (Moy.) | 2 089 € | + 2,60 % |
Et si on sortait des sentiers battus ? D’autres pistes intéressantes
L’Italie ne se résume pas à ses régions les plus célèbres. Si vous cherchez le calme, l’authenticité ou des prix encore plus doux :
- L’Abruzzo : le poumon vert Moins connue, cette région centrale est un paradis pour les amoureux de la nature avec ses parcs nationaux, ses montagnes et sa côte adriatique. Les prix y sont très attractifs (moyenne : 1 342 €/m²), parfaits pour trouver de l’espace ou une maison de village à retaper sans se ruiner.
- Les Marches & l’Ombrie : l’Italie centrale authentique Des paysages de collines qui rappellent la Toscane voisine, un riche patrimoine, mais moins de touristes et des prix plus sages. L’Ombrie est le cœur vert sans accès mer, Les Marches ont une jolie côte. Idéal si vous cherchez le charme toscan sans l’agitation (ni les prix !).
- Le grand écart nord-sud : Gardez en tête cette différence de prix : le Nord (comme le Trentin-Haut-Adige, région la plus chère à 3 488 €/m²) est bien plus cher que le Sud (la Calabre ferme la marche à 949 €/m²). Cela se joue aussi sur l’économie, les infrastructures… mais le Sud a souvent un coût de la vie plus bas et ce côté « vrai » que beaucoup recherchent.
Devenir propriétaire en Italie : les clés pour réussir
Acheter en Italie quand on est étranger, ce n’est pas sorcier, mais il y a quelques étapes et spécificités à connaître :
- Le graal : le codice fiscale. C’est votre numéro d’identité fiscale italien, absolument indispensable pour acheter (et pour plein d’autres choses). Facile à obtenir.
- Les 3 actes de la vente :
- L’offre (proposta d’acquisto) : On se met d’accord sur le prix, avec un petit chèque de réservation.
- Le compromis (contratto preliminare ou compromesso) : Là, ça devient sérieux. On signe un contrat détaillé (idéalement chez le notaire), et on verse un acompte plus conséquent (souvent 10 à 30%).
- L’acte final (rogito notarile) : Le grand jour chez le notaire ! Signature finale, remise des clés, paiement du solde et des taxes. La maison est à vous !
- Les « petits » plus à prévoir (coûts annexes) : Comptez environ 7 à 10% du prix d’achat pour :
- Les taxes : TVA si c’est neuf, taxe d’enregistrement si c’est ancien (les taux varient si c’est votre résidence principale ou secondaire).
- Les frais de notaire : Incontournables, autour de 1-2.5%.
- L’agence immobilière : Souvent partagés entre acheteur et vendeur.
- D’autres frais possibles : avocat, traducteur, géomètre….
- Ne partez pas seul ! C’est LE conseil en or. Entourez-vous de pros locaux fiables : un bon agent immobilier qui connaît le coin comme sa poche, un notaire (notaio) pour sécuriser la transaction, et pourquoi pas un avocat (avvocato) pour vérifier les détails juridiques ou un technicien (geometra) pour les aspects techniques. Ça coûte un peu, mais ça évite bien des tracas !
Alors, prêt à trouver votre morceau d’Italie ?
Vous l’aurez compris, il n’y a pas UNE meilleure région pour acheter en Italie, mais plutôt LA meilleure région pour VOUS. C’est une alchimie entre vos rêves, votre budget et la réalité du terrain. La Toscane pour le prestige, la Lombardie pour le business, les Pouilles pour l’authenticité et les prix doux, la Sicile pour l’aventure abordable, la Ligurie pour la Riviera… chaque région a sa partition à jouer.
Le marché de 2025 offre de belles mélodies, avec des zones dynamiques et d’autres plus calmes. Prenez le temps d’écouter, de visiter, de comparer. Discutez avec les locaux, faites confiance à votre instinct et aux conseils avisés.
Se lancer dans l’achat d’un bien en Italie, c’est plus qu’un investissement, c’est souvent le début d’une belle histoire d’amour avec ce pays incroyable. Alors, buona fortuna pour votre recherche, et qui sait, peut-être à bientôt pour l’aperitivo sur votre nouvelle terrasse italienne !